Investeren in vastgoed: de vier manieren en wat ze opleveren
Investeren in vastgoed kan op vier manieren: u koopt zelf een woning en verhuurt die, u stapt in een vastgoedfonds, u koopt aandelen van een beursgenoteerd vastgoedbedrijf, of u leent geld uit aan een vastgoedeigenaar met een hypotheekrecht op dat vastgoed als zekerheid. De verschillen zitten in het werk dat u ervan heeft, de zeggenschap, de kosten, de verhandelbaarheid en de zekerheid die tegenover uw geld staat. Sinds 2024 zijn daar de nieuwe regels voor verhuurders bijgekomen, en die hebben de afweging veranderd. Op deze pagina zetten wij de vier manieren naast elkaar. Welke manier bij u past, hangt af van uw situatie; daar geven wij geen advies over.
De vier manieren naast elkaar
Zelf een woning kopen en verhuren
U koopt een woning op uw eigen naam en verhuurt die. U ontvangt de huur en bij verkoop de waarde van de woning. Daar staat tegenover dat u alles zelf regelt: huurders zoeken, onderhoud, beheer, de regelgeving en de belasting. U heeft volledige zeggenschap. Heeft u met een hypotheek gekocht, dan is de bank de eerste schuldeiser op de woning.
Een vastgoedfonds
U koopt een deel van een portefeuille die een beheerder voor u exploiteert. U ontvangt een uitkering die meebeweegt met de huur, de kosten en de waarde van de portefeuille. U heeft er geen werk aan, maar ook geen zeggenschap: de beheerder beslist. Wat er tegenover uw geld staat, hangt af van de voorwaarden van het fonds.
Beursgenoteerde vastgoedaandelen
U koopt aandelen van een vastgoedbedrijf op de beurs. U ontvangt dividend en de koers kan stijgen of dalen. U kunt dagelijks kopen en verkopen en heeft er geen werk aan. De waarde beweegt mee met de beurs, ook als het vastgoed zelf niet verandert.
Een lening met hypotheekrecht
U leent een vast bedrag uit aan de eigenaar van het vastgoed. U ontvangt een vaste rente, bij Woonstaete maandelijks, en aan het einde van de looptijd uw geld terug. De eigenaar beheert en verhuurt; u heeft er geen werk aan. Als zekerheid vestigt de notaris een hypotheekrecht op het vastgoed en schrijft dat in bij het Kadaster. Deze manier is minder bekend dan de andere drie en leggen wij uit op de pagina over investeren met hypotheekrecht.
In één oogopslag
| manier | werk | wat u ontvangt | zekerheid |
|---|---|---|---|
| Zelf kopen en verhuren | alles zelf | huur en de waarde bij verkoop | de woning, met de bank vóór u als u met een hypotheek kocht |
| Vastgoedfonds | geen | uitkering die meebeweegt | de voorwaarden van het fonds |
| Beursgenoteerde aandelen | geen | dividend en koerswinst of koersverlies | de koers |
| Lening met hypotheekrecht | geen | vaste rente, aan het einde uw geld terug | hypotheekrecht op het vastgoed, bij het Kadaster |
Auteur: Bodi Janssen · Laatst gecontroleerd op 2026-10-08
Wat investeren in vastgoed oplevert
Dat verschilt per manier, en vooral in hoe zeker de opbrengst is.
Wie zelf verhuurt, ontvangt huur en profiteert van de waarde van de woning bij verkoop. Daar gaan de kosten van onderhoud, beheer en leegstand af, en de belasting. In box 3 rekent de Belastingdienst met een forfaitair percentage van 6% en een tarief van 36%, samen effectief 2,16% van het bruto vermogen, ongeacht wat de woning werkelijk opbrengt. Een fonds keert uit wat de portefeuille oplevert na kosten, en dat bedrag beweegt mee. Bij een lening staat de opbrengst vooraf vast: bij Woonstaete ontvangt u 5% rente per jaar over een looptijd van 5 tot 7 jaar, maandelijks uitgekeerd, met een volledig eerste hypotheekrecht op verhuurde woningen als zekerheid. De lening Opbouw, tijdens de realisatie van nieuwe woningen, geeft 8% rente per jaar over 12 tot 18 maanden, per kwartaal uitgekeerd, met een tweede hypotheekrecht op grond met een onherroepelijke omgevingsvergunning.
Een vaste rente betekent ook dat u niet meedeelt in een waardestijging van het vastgoed. Dat is de ruil: minder onzekerheid, geen deel in de winst van de eigenaar.
Hoeveel geld heeft u nodig
Zelf een woning kopen om te verhuren vraagt het meeste eigen geld, omdat banken een verhuurde woning maar voor een deel financieren en de rest uit eigen middelen moet komen. Fondsen en beursgenoteerde aandelen kunt u vanaf kleine bedragen kopen. Een lening met hypotheekrecht zit daartussenin en hangt af van de aanbieder. Bij Woonstaete investeert u vanaf €100.000 in Rust en vanaf €200.000 in Opbouw, per rechtspersoon of persoon die de lening verstrekt. Dat is bewust: de leningen zijn bedoeld voor wie een substantieel bedrag voor meerdere jaren wil uitzetten en vooraf wil weten wat ertegenover staat.
Heeft investeren in vastgoed in 2026 nog zin
De vraag naar woningen is niet verdwenen, maar de manier waarop particulieren erin investeren verschuift. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, die met het puntenstelsel tot 186 punten een groot deel van de huurwoningen onder een maximale huur brengt. Samen met de belasting in box 3 maakt dat zelf verhuren voor veel particulieren minder aantrekkelijk. Voor veel particuliere verhuurders is die regelgeving een reden om hun woningen te verkopen, terwijl zij in woningen willen blijven investeren zonder zelf verhuurder te zijn.
Daar komt bij dat er de komende tien jaar naar schatting €250 miljard aan vermogen overgaat naar een volgende generatie. Een deel daarvan zoekt een plek in vastgoed, zonder het werk dat bij eigen bezit hoort. Of vastgoed voor u zin heeft, hangt af van wat u ermee wilt: een vast inkomen, groei voor later, of bescherming tegen inflatie.
Waar investeerders op letten
Drie vragen gaan vooraf aan het rentepercentage, welke manier u ook kiest.
- Wat wilt u ermee? Groei voor later of voor de kinderen, een stabiel inkomen, of bescherming tegen inflatie. Elke manier weegt die drie anders.
- Wat staat er tegenover uw geld? Bij een lening met eerste hypotheekrecht is dat het vastgoed zelf, vóór alle andere schuldeisers. Bij een tweede recht of een fondsaandeel staat er iemand vóór u. Een hogere rente is meestal de prijs van een zwakkere positie.
- Wie is de eigenaar en wie beslist? Een eigendoms- en bestuursstructuur die u niet in twee zinnen kunt navertellen, is een reden om door te vragen, ook als het trackrecord goed is.
Wie zich oriënteert, doet er dus goed aan eerst naar de structuur te kijken (wie is de eigenaar, wie beslist, wat staat er tegenover uw geld) en pas daarna naar het getal. De checklist van de AFM voor investeren in vastgoed geeft daarvoor een neutrale lijst met vragen.
Zo doet Woonstaete het
Woonstaete is een familiebedrijf, opgericht door Pieter en Jaco Sybrandy, dat al meer dan tien jaar woningen in het betaalbare segment ontwikkelt en zelf in portefeuille houdt. Op dat eigen vastgoed trekken wij leningen aan van particuliere investeerders. Wij zijn geen fonds en geen marktplaats: u verstrekt een lening met een vaste rente, geen aandeel in een portefeuille die in waarde beweegt.
De lening Rust geeft 5% rente per jaar over 5 tot 7 jaar, maandelijks uitgekeerd uit de huurinkomsten van de woningen, met een volledig eerste hypotheekrecht op die woningen als zekerheid en een investering vanaf €100.000. Opbouw financiert de realisatie van nieuwe woningen tegen 8% per jaar over 12 tot 18 maanden, met een tweede hypotheekrecht op de grond met vergunning en een investering vanaf €200.000. Het hypotheekrecht wordt voor alle leninggevers samen gehouden door een onafhankelijke stichting, Stichting Crowdfundersbelangen. Hoe de zekerheden precies in elkaar zitten, leest u op de pagina over zekerheden; wie wij zijn, op de pagina over het familiebedrijf.
Veelgestelde vragen
Heeft investeren in vastgoed nog zin?
De vraag naar woningen blijft, maar zelf verhuren is door de Wet betaalbare huur en de belasting in box 3 voor veel particulieren minder aantrekkelijk geworden. Daardoor verschuift de interesse naar manieren waarbij een ander het beheer doet: een fonds, beursgenoteerde aandelen of een lening met hypotheekrecht. Of het voor u zin heeft, hangt af van wat u zoekt: een vast inkomen, groei op de lange termijn of bescherming tegen inflatie.
Hoeveel geld heeft u nodig om in vastgoed te investeren?
Dat loopt uiteen van tientallen euro's voor beursgenoteerde aandelen tot enkele tonnen eigen geld voor een verhuurde woning. Bij Woonstaete begint een lening bij €100.000 voor Rust en €200.000 voor Opbouw. Die bedragen passen bij een investeerder die een groter bedrag voor meerdere jaren wil uitzetten tegen een vaste rente.
Is het beter om zelf vastgoed te kopen of via een fonds te investeren?
Dat hangt af van hoeveel werk en zeggenschap u wilt. Zelf kopen geeft volledige zeggenschap en de volledige huur en waardeontwikkeling, maar ook het beheer, de leegstand en de regelgeving. Een fonds neemt het werk uit handen, maar u deelt in de kosten en de beheerder beslist. Een lening met hypotheekrecht neemt het werk ook uit handen en geeft een vaste rente, maar u deelt niet mee in de waardestijging.
Wat is het verschil tussen een vastgoedfonds en een lening met hypotheekrecht?
In een fonds bezit u een deel van een portefeuille en beweegt uw uitkering mee met de huur, de kosten en de waarde. Bij een lening leent u een vast bedrag uit tegen een vaste rente en staat een hypotheekrecht op het vastgoed als zekerheid tegenover uw vordering. U bent schuldeiser, geen mede-eigenaar, en u weet vooraf wat u ontvangt en wanneer de lening wordt terugbetaald.
Waarom is zelf verhuren minder interessant geworden?
Sinds 1 juli 2024 brengt de Wet betaalbare huur een groot deel van de huurwoningen onder een maximale huur, en in box 3 betaalt u belasting over een forfaitaire opbrengst van 6% tegen 36%, ongeacht wat de woning werkelijk oplevert. Meer daarover leest u op onze pagina over stoppen met verhuren, die binnenkort verschijnt.
Kan ik vanuit mijn bv investeren?
Ja. Een lening bij Woonstaete kan door een persoon of door een rechtspersoon worden verstrekt; het minimumbedrag geldt per rechtspersoon. Wat dat voor uw situatie betekent, bespreekt u met uw eigen adviseur en nemen wij graag met u door in een gesprek.
Hoe begint u?
Bepaal eerst wat u zoekt: inkomen, groei of bescherming, en hoeveel werk u zelf wilt doen. Kijk daarna per aanbieder naar de structuur, de zekerheid en de kosten, en pas dan naar het percentage. Wilt u de lening van Woonstaete doornemen, dan is een gesprek altijd mogelijk maar nooit verplicht: u kunt zich ook zelf inschrijven via het aanbod.
Verder lezen of kennismaken
Hoe een lening met hypotheekrecht precies werkt, leest u op investeren in vastgoed met hypotheekrecht. Zodra een project opent, vindt u het op de pagina Aanbod. Wilt u het eerst doornemen met een van ons, stuur dan een bericht naar investeren@woonstaete.nl. Wij bellen u terug.