Investeren in vastgoed met hypotheekrecht: zo werkt het
Investeren in vastgoed met hypotheekrecht betekent dat u geld uitleent aan de eigenaar van het vastgoed en dat een notaris voor u een hypotheekrecht op dat vastgoed vestigt, zodat u bij wanbetaling als eerste uit de opbrengst van het vastgoed wordt terugbetaald. U koopt dus geen woning en geen aandeel in een fonds. U bent leninggever, met een geregistreerde zekerheid op stenen die u kunt bezoeken. De rente komt uit de huur die de bewoners elke maand betalen. Op deze pagina leggen wij uit hoe dat werkt, waarin het verschilt van zelf verhuren, en hoe Woonstaete het doet.
Wat een hypotheekrecht voor een investeerder betekent
Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht op een onroerende zaak. De notaris vestigt het in een akte en schrijft het in bij het Kadaster, in het openbare hypotheekregister. Daar staat welk vastgoed het betreft en voor welke lening het recht is gevestigd. Iedereen kan dat nalezen, u dus ook.
Bij Rust van Woonstaete krijgen de leninggevers samen het eerste hypotheekrecht op de verhuurde woningen, bij Opbouw een tweede hypotheekrecht op de grond met een onherroepelijke vergunning. Een onafhankelijk aangestelde stichting houdt dat recht voor hen en behartigt hun belangen, zodat zij niet ieder apart naar de notaris hoeven.
Komt de leningnemer zijn afspraken niet na, dan geeft het hypotheekrecht de houder het wettelijke recht om het onderpand te laten verkopen en de lening uit de opbrengst te voldoen. Dat heet parate executie. Daarvoor is geen rechtszaak nodig. Het risico is daarmee niet weg. Het is wel verbonden aan geregistreerd Nederlands vastgoed in plaats van alleen aan de balans van de leningnemer. Een zekerheid is zo sterk als haar uitvoerbaarheid, en die is het sterkst bij één rechtsgebied, een notaris en een openbaar register.
Auteur: Bodi Janssen · Laatst gecontroleerd op 2026-10-07
Het verschil met zelf een huurwoning kopen
Wie zelf een huurwoning koopt, is eigenaar en verhuurder tegelijk. Dat betekent huurders zoeken, onderhoud regelen, de regelgeving bijhouden en de belasting betalen. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, die met het puntenstelsel tot 186 punten een groot deel van de huurwoningen reguleert. In box 3 rekent de Belastingdienst met een forfaitair percentage van 6% en een tarief van 36%, samen effectief 2,16% van het bruto vermogen, ongeacht wat de woning werkelijk opbrengt.
Voor veel particuliere verhuurders is die regelgeving een reden om hun woningen te verkopen, terwijl zij de woningmarkt niet willen verlaten. Een lening met hypotheekrecht is voor hen een manier om in huurwoningen te blijven investeren zonder zelf verhuurder te zijn. De verhuurder draagt de exploitatie, de leninggever ontvangt een vaste rente en heeft het hypotheekrecht als zekerheid. Of dat voor u past, hangt af van uw situatie; wij geven daar geen advies over.
Zo werkt het bij Woonstaete
Woonstaete ontwikkelt woningen in het betaalbare segment, laat ze realiseren en houdt ze zelf in portefeuille. Op dat eigen vastgoed trekken wij leningen aan van particuliere investeerders. Wij bemiddelen niet en verdienen niet aan de leningen zelf; wij verdienen aan het ontwikkelen en verhuren van de woningen.
De lening Rust is ons focusproduct: een lening met volledig eerste hypotheekrecht op verhuurde woningen in het betaalbare segment, met een vaste rente van 5% per jaar, een looptijd van 5 tot 7 jaar, maandelijkse uitkering van de rente en een investering vanaf €100.000. Daarnaast is er Opbouw: een lening met een tweede hypotheekrecht op grond met een onherroepelijke omgevingsvergunning, tijdens de realisatie van de woningen, met 8% rente per jaar, een looptijd van 12 tot 18 maanden, rente per kwartaal en een investering vanaf €200.000.
Drie afspraken gelden voor elke lening:
- Een onafhankelijke stichting houdt het recht. Een gebouw wordt door meerdere leninggevers samen gefinancierd. Het hypotheekrecht staat daarom op naam van Stichting Crowdfundersbelangen, die de belangen van alle leninggevers behartigt en de zekerheden houdt. Haar bestuur staat los van Woonstaete. Lees meer op de pagina over de stichting.
- Elk project heeft een eigen vennootschap. Het vastgoed van een project staat in een eigen entiteit, die alleen dat project bezit. Wat er bij een ander project gebeurt, raakt uw lening daardoor niet.
- Aflossing aan het einde van de looptijd. De lening is aflossingsvrij en wordt aan het einde van de looptijd in één keer terugbetaald. Vervroegd aflossen kan altijd, geheel of gedeeltelijk en zonder boete. De rente wordt achteraf betaald, per maand bij Rust en per kwartaal bij Opbouw.
Hoe de vier lagen onder een lening precies in elkaar zitten, leest u op de pagina over zekerheden.
Waar de rente vandaan komt
Stabiele huurinkomsten dragen de rente. De woningen onder een Rust-lening zijn verhuurd op het moment dat de lening ingaat, en de huur die de bewoners maandelijks betalen is de basis voor de maandelijkse rente aan de leninggevers. Onze portefeuille bestaat uit woningen in het betaalbare segment. In dat segment is de vraag hoog en de leegstand laag, en dat geeft de huurstroom een stabiel verloop.
Een voorbeeld: een complex met 24 verhuurde eenkamerappartementen dat Woonstaete zelf heeft ontwikkeld. De leninggevers krijgen samen het eerste hypotheekrecht op die woningen, en de huur van de bewoners is de bron voor de rente van 5% per jaar over de looptijd van 5 tot 7 jaar.
Waar investeerders op letten
Wie geld uitleent aan een vastgoedeigenaar, kijkt het beste eerst naar drie dingen, en pas daarna naar het rentepercentage.
- De structuur. Wie is de eigenaar van het vastgoed, wie houdt het hypotheekrecht, en wat staat er precies tegenover uw geld? Een structuur die u niet in twee zinnen kunt navertellen, is een reden om door te vragen.
- De mensen achter het bedrijf. Wie zijn het, hoe lang doen zij dit al, en wat hebben zij eerder gerealiseerd?
- De uitvoerbaarheid van de zekerheid. Een hypotheekrecht dat bij het Kadaster staat ingeschreven en door een Nederlandse notaris is gevestigd, is iets anders dan een claim op papier.
Daarom staat op onze website wie wij zijn. Woonstaete is opgericht door Pieter en Jaco Sybrandy en wordt vandaag geleid door Pieter en zijn zoons Pieter jr. en Vincent. Het bedrijf ontwikkelt al meer dan tien jaar woningen in het betaalbare segment. De leningen staan op dat eigen vastgoed. Meer over de mensen leest u op de pagina over het familiebedrijf.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een eerste en een tweede hypotheekrecht?
Beide worden door de notaris gevestigd en ingeschreven bij het Kadaster. Het verschil zit in de zekerheid en de rente die erbij horen: bij Rust is de zekerheid het eerste hypotheekrecht op verhuurde woningen, bij Stabiel een tweede hypotheekrecht met daarnaast een pandrecht op de huur, tegen 6,25% rente. Bij Rust van Woonstaete gaat het om een eerste hypotheekrecht, bij Opbouw om een tweede hypotheekrecht op de grond.
Wie houdt het hypotheekrecht als meerdere investeerders samen één gebouw financieren?
Een onafhankelijke stichting, Stichting Crowdfundersbelangen, houdt het hypotheekrecht voor alle leninggevers van een gebouw samen. Zij behartigt hun belangen en treedt op als dat nodig is, zodat u niet eerst de andere leninggevers hoeft te verzamelen. Haar bestuur staat los van Woonstaete.
Waaruit wordt de rente betaald?
Uit de huur. De woningen onder een Rust-lening zijn verhuurd en de maandelijkse huurinkomsten dragen de maandelijkse rente aan de leninggevers. De woningen liggen in het betaalbare segment, waar de vraag hoog is en de leegstand laag.
Wat gebeurt er als niet aan de verplichtingen wordt voldaan?
Dan geeft het hypotheekrecht de stichting het recht om het onderpand te laten verkopen en de leninggevers uit de opbrengst te voldoen. Het risico is daarmee niet nul, maar het is verbonden aan geregistreerd Nederlands vastgoed. De volledige toelichting op de risico's staat in de documentatie van de lening.
Hoe controleer ik zelf dat het hypotheekrecht bestaat?
Het hypotheekrecht wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster. Dat register is openbaar: u kunt zelf opvragen welke hypotheken op een pand rusten, en voor welke bedragen. Daarmee is de zekerheid onder uw lening onafhankelijk te controleren.
Is een lening met hypotheekrecht hetzelfde als een vastgoedfonds?
Nee. In een fonds koopt u een deel van een portefeuille en deelt u mee in de waardeontwikkeling en de kosten van het fonds. Bij een lening met hypotheekrecht leent u een vast bedrag uit tegen een vaste rente, en staat het hypotheekrecht op het vastgoed als zekerheid tegenover uw vordering. U bent schuldeiser, geen mede-eigenaar.
Moet ik eerst een gesprek voeren voordat ik kan investeren?
Nee, een gesprek is altijd mogelijk maar nooit verplicht. U kunt zich zelf inschrijven via het aanbod, of ons vragen u terug te bellen om de lening samen door te nemen. Andere vragen die wij vaak krijgen, staan op de pagina met veelgestelde vragen.
Verder lezen of kennismaken
Zodra een project opent, vindt u het op de pagina Aanbod. Wilt u het eerst doornemen met een van ons, stuur dan een bericht naar investeren@woonstaete.nl. Wij bellen u terug.